Comprar una propiedad en España puede parecer sencillo: encontrar una propiedad que te guste, acordar un precio, firmar un contrato de arras y formalizar la compra ante notario. En realidad, gran parte del trabajo más importante ocurre antes de firmar nada o transferir una cantidad significativa de dinero — especialmente si compras una vivienda de segunda mano, una casa con terreno, un chalet, una propiedad recientemente reformada, o una propiedad con ampliaciones, piscina u otras estructuras adicionales.

El error más caro que puede cometer un comprador a menudo no ocurre en la notaría. Ocurre antes, cuando decide comprar una propiedad que no ha sido revisada correctamente. El principio básico es sencillo: revisa primero, comprométete después.

Esta guía explica qué debes revisar antes de comprar una propiedad en España, qué documentos importan, qué riesgos merecen especial atención y cuándo una inspección técnica independiente puede marcar una diferencia real.

En resumen: ¿qué debes revisar antes de comprar una propiedad en España?

Si reducimos todo el proceso de diligencia debida a unas pocas preguntas, yo lo dividiría en cuatro áreas principales — más una que es fácil pasar por alto:

  1. Legal — ¿Quién es el propietario y existen hipotecas, embargos, cargas u otras restricciones legales?
  2. Urbanismo y estado legal — ¿Lo que existe físicamente está realmente legalizado y correctamente autorizado?
  3. Técnica — ¿En qué estado real se encuentran la propiedad, el edificio, las instalaciones, el terreno y las estructuras adicionales?
  4. Financiera — ¿Cuánto costará realmente la compra y qué gastos u obligaciones podrían surgir después?
  5. ¿Quién tiene derecho a usar la propiedad? — Necesitas saber no solo quién es el propietario, sino también quién tiene derecho a ocuparla o utilizarla. Esto es especialmente importante si la propiedad está alquilada, ocupada por terceros, o si se supone que debe entregarse vacía en el momento de la firma.

Solo cuando estas preguntas tengan respuestas razonablemente claras deberías plantearte asumir un compromiso económico mediante un contrato de arras.

1. Consigue tu NIE y resuelve otros trámites previos

Antes de poder firmar casi cualquier cosa en España — un contrato de arras, una solicitud de hipoteca, la Escritura Pública — generalmente necesitarás un NIE (Número de Identificación de Extranjero). El NIE no es un simple trámite: es lo que te identifica ante Hacienda, el Registro de la Propiedad, la notaría y tu banco.

Normalmente puedes solicitarlo:

  • en un consulado español en tu país de origen, antes de viajar;
  • en la Oficina de Extranjeros o en una comisaría designada en España, una vez allí;
  • a través de un abogado o gestor que actúe en tu nombre mediante un poder notarial.

Los plazos varían, y en zonas de alta demanda las citas pueden agotarse con semanas de antelación. Yo solicitaría el NIE lo antes posible — idealmente antes de tener cualquier presión de tiempo para firmar unas arras — en lugar de dejarlo para más adelante.

Abre una cuenta bancaria en España y planifica las transferencias y la justificación del origen de los fondos

Junto con el NIE, generalmente conviene abrir una cuenta bancaria en España, ya que los impuestos, los honorarios de notaría y los gastos recurrentes (IBI, cuotas de comunidad, suministros) suelen pagarse desde una cuenta española y no desde el extranjero.

También conviene planificar con antelación cómo transferirás el dinero a España. Los bancos y las notarías españolas están sujetos a obligaciones de prevención del blanqueo de capitales, lo que en la práctica significa que te preguntarán por el origen de los fondos de la compra — no solo en el banco, sino a veces también en la notaría. Según tu situación, es posible que te pidan mostrar:

  • el origen de los fondos (ahorros, venta de otra propiedad, herencia, donación, ingresos empresariales);
  • extractos bancarios de un periodo previo a la operación;
  • documentación de transferencias internacionales de importe elevado;
  • una explicación si los fondos proceden de una cuenta que no está a tu nombre.

Esto es un procedimiento estándar, no algo dirigido a un comprador en particular. Pero reunir la documentación adecuada puede llevar tiempo, sobre todo si los fondos proceden de más de una fuente o de más de un país. Yo empezaría a recopilar esta documentación con antelación, no unos días antes de la firma, ya que un retraso aquí puede afectar a la fecha de formalización acordada en las arras.

Nada de esto sustituye las comprobaciones que se describen más adelante en esta guía. Pero sin esto resuelto, puede que no puedas actuar con rapidez una vez completadas esas comprobaciones.

2. Calcula el coste real de comprar la propiedad

No calcules tu presupuesto basándote solo en el precio de venta anunciado. Según la operación, también deberás prever:

  • impuestos;
  • honorarios de notaría;
  • honorarios del Registro de la Propiedad;
  • gestoría;
  • asesoramiento legal;
  • gastos relacionados con la hipoteca;
  • inspecciones técnicas;
  • seguros;
  • reformas;
  • mobiliario y equipamiento;
  • mantenimiento continuo;
  • cuotas de comunidad;
  • derramas extraordinarias de la comunidad.

El tratamiento fiscal depende del tipo de operación. En una vivienda de segunda mano, el impuesto relevante suele ser el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Ciertas compras de vivienda nueva pueden estar sujetas en cambio al IVA y, según el caso, a AJD (Actos Jurídicos Documentados). Las normas y tipos aplicables también pueden depender de la comunidad autónoma donde se ubique la propiedad — por eso, una regla simple como "añade otro 10%" puede llevar a error.

Un mejor enfoque es calcular:

precio de compra + impuestos + costes de la operación + obras iniciales + un fondo de contingencia.

Si financias parte de la compra con una hipoteca, también conviene saber que los bancos españoles suelen ofrecer un porcentaje de financiación menor a los no residentes — habitualmente entre el 60% y el 70% — que a los residentes, a quienes pueden ofrecer el 80% o más. Esto afecta a cuánto efectivo necesitarás realmente disponible, no solo al presupuesto total.

La pregunta importante, por tanto, no es simplemente ¿cuánto cuesta la propiedad?

sino

¿cuánto me va a costar realmente toda la compra?

3. Forma tu propio equipo independiente — y elígelo tú mismo

En una compra de vivienda en España pueden intervenir varios profesionales distintos, y es importante saber para quién trabaja realmente cada uno.

  • Un abogado debe representar específicamente tus intereses — no los del vendedor ni los de la inmobiliaria.
  • Un notario tiene un papel importante, pero es un funcionario público que formaliza la operación, no tu asesor legal personal (ver el punto 23).
  • Un inspector técnico, arquitecto o ingeniero independiente evalúa el estado físico de la propiedad.
  • Un gestor puede ayudar con los trámites administrativos y fiscales.

Es habitual — y no necesariamente incorrecto — que una inmobiliaria recomiende un abogado con el que trabaja habitualmente. Pero la relación continuada de ese abogado suele ser con la inmobiliaria o con el vendedor, no contigo.

Yo elegiría mi propio abogado, de forma independiente, y confirmaría por escrito a quién representa en la operación. Lo mismo aplica al inspector técnico: alguien seleccionado y pagado por ti, que solo responde ante ti, tiende a dar una opinión genuinamente más independiente que alguien sugerido por el vendedor. No se trata de presumir mala fe — se trata de asegurarte de que quien te asesora no tenga ningún motivo para priorizar los intereses de otra persona por encima de los tuyos.

4. No te precipites a firmar el contrato de arras

Este es uno de los puntos más importantes de todo el proceso de compra. A veces, el comprador puede escuchar:

  • "Hay otros compradores interesados."
  • "Si no firmas hoy, mañana la propiedad puede haber desaparecido."
  • "Firma las arras primero y luego te damos la documentación."

Yo sería muy cauteloso con este planteamiento. Sí, una buena propiedad puede efectivamente venderse a otro comprador — pero comprar una propiedad con un problema solo por miedo a perderla puede ser un error mucho más caro. Una propiedad bonita puede desaparecer del mercado. El dinero pagado bajo un acuerdo mal estructurado puede ser mucho más difícil de recuperar.

Un contrato de arras no es simplemente un formulario de reserva — sus términos pueden determinar qué ocurre si la operación no llega a buen término. Antes de firmar, debes entender:

  • qué tipo de arras se está utilizando;
  • cuánto dinero estás pagando;
  • el plazo para la firma de la escritura;
  • qué ocurre si el comprador se retira;
  • qué ocurre si el vendedor se retira;
  • si la compra depende de obtener una hipoteca;
  • qué documentos debe aportar el vendedor;
  • si la propiedad debe entregarse vacía;
  • qué está incluido en la venta;
  • cómo se tratarán las deudas o cargas existentes;
  • cualquier condición especial vinculada a la operación.

Si no entiendes una cláusula importante, busca asesoramiento profesional antes de firmar, no después.

5. Comprueba quién es realmente el propietario

La primera pregunta parece obvia — ¿quién es el propietario legal? — pero la respuesta no debería venir solo del vendedor o de la inmobiliaria. Una de las fuentes clave de información es el Registro de la Propiedad, en particular la Nota Simple. Una Nota Simple ofrece información sobre el propietario o propietarios registrados, la descripción registral de la propiedad y los derechos y restricciones inscritos, que pueden incluir hipotecas, embargos y otras cargas.

Se requiere especial atención cuando:

  • el vendedor no es el propietario registral;
  • el vendedor actúa mediante un poder notarial;
  • hay varios propietarios;
  • la propiedad se ha heredado;
  • uno de los propietarios ha fallecido;
  • el propietario es una empresa;
  • una herencia u otro procedimiento legal sigue sin resolverse.

Ninguna de estas situaciones significa automáticamente que la propiedad no se pueda comprar. Simplemente implica que la operación requiere una verificación legal más exhaustiva.

6. Revisa la Nota Simple — y entiende sus limitaciones

La Nota Simple es uno de los primeros documentos que debería obtener un comprador — pero pedirla no es suficiente. Necesitas entender realmente lo que dice. Comprueba:

  • el propietario registral;
  • la descripción de la propiedad;
  • la superficie registrada;
  • el uso registrado;
  • hipotecas;
  • embargos;
  • otras cargas;
  • restricciones;
  • derechos inscritos que afecten a la propiedad.

Hay también una distinción importante que entender: la Nota Simple tiene carácter informativo y no certifica por sí misma el contenido del Registro. Cuando se requiere prueba formal de la situación registral, una certificación registral cumple una función legal distinta, al ser un documento público expedido por el Registrador.

También es importante recordar que la información refleja la situación registral en el momento de su expedición — la situación legal puede cambiar después. Para una operación próxima a la firma, no es prudente basarse en una Nota Simple obtenida muchos meses antes. El Registro de la Propiedad también ofrece, en determinadas circunstancias, mecanismos para obtener información actualizada de forma más continua.

7. Compara el Registro, la Escritura, el Catastro y la propiedad real

Aquí es donde suelen aparecer algunas de las preguntas más importantes. Imagina que estás viendo una casa anunciada con:

  • 200 m²;
  • garaje;
  • sótano;
  • piscina;
  • una terraza cerrada;
  • una habitación adicional;
  • una caseta de almacenamiento independiente.

Que estos elementos existan físicamente no significa automáticamente que todos estén reflejados exactamente igual en la documentación oficial. Una revisión adecuada debe comparar por tanto:

Registro de la Propiedad → Escritura → Catastro → estado físico real.

Cada fuente cumple una función distinta:

  • El Registro de la Propiedad recoge la titularidad, los derechos y las cargas inscritas.
  • La Escritura Pública contiene la documentación legal relativa a la titularidad y a la operación correspondiente.
  • El Catastro es un registro administrativo de bienes inmuebles que recoge información como la ubicación, la superficie catastral, el uso, las características constructivas y la información gráfica. La Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica ofrece información catastral descriptiva y gráfica certificada de la propiedad.
  • Y luego está la fuente más obvia de todas: la propiedad que realmente existe sobre el terreno.

Estas fuentes deben ser coherentes entre sí. Presta especial atención a:

  • terrazas cerradas;
  • ampliaciones;
  • plantas adicionales;
  • sótanos;
  • garajes;
  • piscinas;
  • edificaciones independientes;
  • habitaciones reformadas o reconvertidas;
  • cambios de uso;
  • modificaciones sobre la distribución original.

Una habitación puede existir físicamente sin tener el estatus legal, catastral o urbanístico que un comprador podría dar por hecho.

8. Comprueba la situación urbanística

En un piso estándar dentro de un edificio residencial, la situación suele ser relativamente sencilla. En una casa o chalet con terreno, puede ser mucho más complicada. Se requiere especial atención si la propiedad tiene:

  • piscina;
  • una ampliación;
  • garaje;
  • una caseta de almacenamiento o instalaciones independiente;
  • una terraza;
  • una planta adicional;
  • una zona reconstruida de la propiedad;
  • modificaciones sobre la distribución original.

Según la propiedad y el municipio, puede ser necesario solicitar información al Ayuntamiento correspondiente y revisar los permisos, licencias u otra documentación urbanística aplicable. La pregunta clave es:

¿Lo que existe físicamente se corresponde con lo que fue legalmente autorizado?

Esto es especialmente importante si tienes previsto:

  • reformar;
  • ampliar la construcción;
  • construir estructuras adicionales;
  • cerrar una terraza;
  • cambiar el uso de una habitación;
  • destinar la propiedad a un uso comercial o de inversión.

Una propiedad que hoy parece perfectamente normal puede tener problemas urbanísticos que se vuelven importantes cuando intentas modificarla o venderla más adelante.

9. Comprueba el Certificado de Eficiencia Energética y la documentación de habitabilidad

Hay otros dos documentos que es fácil pasar por alto, pero ambos tienen consecuencias prácticas.

Certificado de Eficiencia Energética

La ley española exige un certificado de eficiencia energética válido antes de poder vender o anunciar legalmente una propiedad. Este certificado califica la eficiencia energética de la vivienda y normalmente lo gestiona y paga el vendedor. Comprueba que:

  • existe un certificado válido;
  • no ha caducado (estos certificados tienen un periodo de validez limitado);
  • se corresponde realmente con la propiedad que se vende, incluidas las posibles ampliaciones.

Si falta el certificado, merece la pena plantearlo directamente al vendedor o a la inmobiliaria, en lugar de asumir que aparecerá más adelante.

Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación

Según la comunidad autónoma y la antigüedad de la propiedad, también puede ser necesario comprobar si existe cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Estos documentos confirman que la vivienda cumple las condiciones necesarias para ser ocupada legalmente, y también pueden ser necesarios para dar de alta o cambiar de titularidad los suministros.

Los requisitos varían considerablemente según la región, y no todas las comunidades autónomas exigen el mismo documento de la misma manera. Cuando sea relevante, conviene confirmarlo con el Ayuntamiento o con tu abogado, en lugar de asumir que no es necesario.

10. Si compras una casa o chalet, comprueba los límites del terreno

En un piso, la mayor parte de la atención se centra en la vivienda privativa y en las zonas comunes del edificio. En una casa o chalet, hay otro activo importante que investigar: el propio terreno.

No des por hecho que la valla que ves in situ es el límite legal de la propiedad. Cuando sea relevante, compara:

  • los límites catastrales;
  • la información del Registro de la Propiedad;
  • los límites físicos;
  • vallas y muros;
  • vías de acceso;
  • caminos;
  • servidumbres;
  • el acceso a los suministros.

El Catastro ofrece información catastral y, en la documentación certificada correspondiente, información gráfica georreferenciada de la parcela. Esto es especialmente importante en propiedades en pendiente o en parcelas grandes e irregulares. Los posibles problemas pueden incluir:

  • muros de contención;
  • drenaje;
  • gestión de aguas pluviales;
  • movimientos de tierra;
  • acceso;
  • suministro de agua;
  • piscinas;
  • estructuras independientes;
  • muros de linde.

Un muro de contención puede parecer perfectamente normal en una fotografía, pero un profesional técnico puede detectar grietas, deformaciones, problemas de drenaje o indicios de movimiento del terreno en los que un comprador corriente nunca repararía.

11. Revisa la Comunidad de Propietarios

Si compras un piso, revisar la vivienda en sí es solo la mitad del trabajo — también deberías investigar el edificio y su Comunidad de Propietarios. Idealmente, revisa:

  • el certificado de estar al corriente de pago;
  • la cuota de comunidad actual;
  • las actas de las últimas juntas;
  • derramas existentes y previstas;
  • obras importantes ya realizadas;
  • mantenimiento previsto;
  • problemas significativos del edificio.

Presta especial atención a los debates relativos a:

  • la fachada;
  • la cubierta;
  • el ascensor;
  • las instalaciones eléctricas;
  • la fontanería;
  • la impermeabilización;
  • los elementos estructurales.

Un comprador puede pasar semanas negociando unos miles de euros de rebaja en el precio y después descubrir que la comunidad tiene prevista una derrama importante. El estado del edificio puede ser tan importante como el estado del piso.

También hay una razón legal importante para tomarse en serio las deudas de comunidad. Según la Ley de Propiedad Horizontal, la propia propiedad puede responder de determinadas deudas de comunidad atribuibles a propietarios anteriores, dentro de los límites legales. La norma actual cubre la parte no pagada del año en que se realiza la compra y los tres años naturales anteriores. La ley también obliga al vendedor a declarar la situación de deudas de la comunidad y, por lo general, a aportar un certificado de deudas pendientes en el momento de la escritura pública, salvo que el comprador renuncie expresamente a ese requisito. Por tanto, no se trata de un mero trámite administrativo.

12. Comprueba el IBI y otros pagos pendientes

Antes de la firma, comprueba si existen importes pendientes asociados a la propiedad. Según el caso, pueden incluir:

  • el IBI;
  • cuotas de comunidad;
  • agua;
  • electricidad;
  • gas;
  • otros gastos relacionados con la propiedad.

Es mejor exigir evidencia adecuada que simplemente escuchar "está todo pagado." Distintos tipos de deuda pueden tener distintas consecuencias legales, y si se descubre un importe pendiente, no te limites a aceptar verbalmente que el vendedor "se encargará de ello." Determina quién es responsable, qué importe está pendiente, cuándo se pagará y cómo se reflejará el asunto en los documentos de la operación.

13. Averigua quién tiene derecho a usar la propiedad

Este punto se pasa por alto a menudo cuando los compradores se centran en la titularidad — saber quién es el propietario no es suficiente. También necesitas saber: ¿quién tiene derecho a ocuparla o utilizarla?

Antes de comprar, comprueba:

  • si la propiedad está vacía;
  • quién vive actualmente allí;
  • si existe un contrato de alquiler vigente;
  • si alguien más tiene un derecho de uso;
  • si el vendedor entregará la propiedad vacía en el momento de la firma.

Si la propiedad está alquilada, revisa el contrato de arrendamiento y busca asesoramiento legal sobre los derechos del inquilino y el efecto de la compra. Si la propiedad está ocupada por terceros, no des por hecho que convertirte en propietario implica que deban marcharse de inmediato — la titularidad legal y el derecho de uso de una propiedad no siempre son lo mismo.

14. Comprueba el estado técnico de la propiedad

Esta es una de las partes más infravaloradas de comprar una propiedad en España. Una propiedad puede estar correctamente inscrita y aun así tener problemas técnicos importantes.

Una revisión legal y registral responde a un conjunto de preguntas;

una inspección técnica responde a otro: ¿en qué estado se encuentra realmente la propiedad que estoy comprando?

Una visita normal te puede mostrar:

  • paredes;
  • suelos;
  • techos;
  • ventanas;
  • cocina;
  • baños;
  • mobiliario;
  • decoración;
  • defectos visibles.

Pero puede no revelar lo que ocurre:

  • detrás de las paredes;
  • bajo los suelos;
  • dentro de las instalaciones;
  • detrás de acabados nuevos;
  • en la impermeabilización;
  • en las instalaciones eléctricas;
  • en los sistemas de ventilación;
  • en el drenaje;
  • en la cubierta;
  • en los cimientos;
  • en las estructuras de contención.

Por eso una inspección técnica independiente puede ser especialmente valiosa al comprar una vivienda de segunda mano.

15. ¿Qué puede revelar una inspección técnica?

Según el tipo de propiedad, una inspección técnica puede evaluar:

  • elementos estructurales;
  • fachadas;
  • cubierta;
  • ventanas;
  • humedades;
  • filtraciones;
  • moho;
  • ventilación;
  • instalación eléctrica;
  • dispositivos de protección;
  • toma de tierra;
  • suministro de agua;
  • drenaje;
  • calefacción;
  • instalación de gas;
  • sistemas de aire acondicionado;
  • piscina;
  • drenaje perimetral de la propiedad;
  • muros de contención;
  • zonas exteriores;
  • indicios visibles de movimiento del terreno.

El alcance exacto depende de la propiedad y del profesional que realiza la inspección.

También existen limitaciones importantes: sin abrir paredes, suelos u otras estructuras ocultas, nadie puede verlo absolutamente todo. Por eso, un buen informe técnico no debería crear la ilusión de poder garantizar la ausencia de cualquier defecto oculto — su objetivo es identificar los indicios visibles y accesibles de problemas, valorar su importancia y determinar si es necesaria una investigación adicional.

Un informe útil debería ayudar a responder:

  • ¿Qué se ha encontrado?
  • ¿Qué gravedad tiene?
  • ¿Qué puede haberlo causado?
  • ¿Qué se debería hacer?
  • ¿Se necesita más investigación?
  • ¿Qué costes podrían derivarse?

16. Lo que puede revelar una inspección real

Una de las lecciones más útiles de las inspecciones reales es que el problema más importante no siempre está dentro de la vivienda que estás comprando. En una inspección reciente, el piso en sí parecía tener un buen estado técnico general, sin problemas estructurales importantes evidentes ni señales visibles significativas de filtraciones de agua dentro de la vivienda. Sin embargo, cuando la inspección se extendió a las instalaciones técnicas comunes del edificio, surgieron dudas sobre el estado del equipo eléctrico y de la toma de tierra del edificio — cuestiones que no eran evidentes durante una visita normal.

Esto ilustra la diferencia entre mirar una propiedad como comprador y examinarla como profesional técnico. El comprador ve una buena reforma, habitaciones atractivas y una propiedad que parece lista para vivir. El especialista se pregunta: ¿qué podría convertirse en un problema después de la compra? Es una perspectiva muy distinta.

17. Ten especial cuidado con las propiedades recién reformadas

Puede sonar contraintuitivo. Un comprador ve una reforma reciente y piensa: "todo es nuevo, así que hay menos que revisar." Yo no daría eso por hecho — una reforma reciente puede ser una gran ventaja, pero también puede significar que estructuras e instalaciones antiguas ahora están ocultas tras acabados nuevos.

Intenta averiguar:

  • qué se reformó;
  • cuándo se realizó la obra;
  • quién la realizó;
  • qué materiales se utilizaron;
  • si se necesitaban licencias u otros permisos;
  • si existe documentación;
  • si hay facturas disponibles;
  • si se sustituyeron las instalaciones.

Un alicatado nuevo no significa necesariamente una impermeabilización nueva. Una pintura reciente no significa necesariamente que no haya grietas debajo. Una cocina nueva no significa necesariamente que se hayan sustituido las instalaciones de fontanería y desagüe.

Una reforma reciente, por tanto, no sustituye a una inspección técnica.

18. Las casas y chalets requieren una inspección más amplia

En un piso, la inspección se centra principalmente en la vivienda privativa y en las zonas comunes. En una casa o chalet, la inspección se extiende a toda la propiedad, y puede incluir:

  • el propio edificio;
  • cubierta;
  • fachadas;
  • terrazas;
  • terreno;
  • piscina;
  • muros de contención;
  • drenaje;
  • instalaciones exteriores;
  • garaje;
  • edificaciones anexas;
  • linderos;
  • accesos;
  • el terreno circundante.

Las propiedades construidas en pendiente merecen especial atención. La gestión del agua y las condiciones del terreno pueden llegar a ser muy importantes con el tiempo — un mal drenaje, por ejemplo, puede contribuir a:

  • humedades;
  • daños en los acabados;
  • deterioro de los muros de contención;
  • problemas en los cimientos;
  • movimientos de tierra.

Una casa con unas vistas bonitas y piscina puede, por tanto, requerir una inspección mucho más amplia que un piso corriente.

19. ¿Qué documentos deberías revisar?

Ningún documento por sí solo te dice todo sobre una propiedad — lo mejor es comparar varias fuentes.

Documento / información Qué te ayuda a comprobar
Nota Simple Propietario registral, descripción de la propiedad, derechos y cargas inscritos
Registro de la Propiedad Titularidad, derechos y cargas legales inscritas
Escritura Pública Documentación legal relativa a la titularidad y a la operación
Catastro Información catastral, superficie, uso, datos constructivos e información gráfica
Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica Información catastral descriptiva y gráfica certificada
Certificado de Eficiencia Energética Calificación energética exigida por ley; confirma que existe un certificado válido y vigente
Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación Confirma que la vivienda puede ocuparse legalmente y conectarse a los suministros, cuando corresponda
Documentación de la Comunidad Cuotas, deudas, derramas y obras previstas
Recibos del IBI Situación de pago del impuesto sobre bienes inmuebles
Documentación urbanística Situación urbanística y licencias o permisos relevantes
Contrato de alquiler, si aplica Derechos del inquilino y condiciones de ocupación
Informe de inspección técnica Estado físico y riesgos técnicos
Certificados y documentación de reformas Información sobre obras, modificaciones e instalaciones

El objetivo no es reunir tantos documentos como sea posible — es asegurarte de que esos documentos formen un relato coherente sobre la propiedad que realmente existe.

20. ¿Qué pasa si descubres una discrepancia?

Una discrepancia entre la documentación y la propiedad física no significa automáticamente que debas retirarte — pero nunca debe ignorarse sin más.

El Catastro muestra una superficie distinta

Averigua primero por qué. Puede haber razones legítimas para las diferencias entre distintas mediciones o registros, pero una discrepancia significativa también puede indicar que algo requiere más investigación.

La superficie construida real es mayor que la registrada

Averigua:

  • cuándo se realizó la construcción adicional;
  • cómo se realizó;
  • si aparece en la documentación correspondiente;
  • cuál es su situación urbanística.

Hay una piscina que no está claramente documentada

No des por hecho que la piscina es legal solo porque lleva muchos años ahí — su situación debe comprobarse.

Se ha cerrado una terraza

Comprueba cómo se realizó la modificación y si se cumplieron los requisitos urbanísticos y de comunidad correspondientes.

Existe una derrama en curso

Averigua:

  • qué obra se está realizando;
  • cuánto se espera que cueste;
  • cómo se reparte el coste;
  • quién es responsable del pago;
  • si la derrama ya ha sido aprobada;
  • cómo se reflejará el asunto en el contrato de compraventa.

Hay un inquilino

Revisa el contrato de arrendamiento y determina la situación legal del inquilino y las condiciones en las que la propiedad puede entregarse al comprador.

La regla clave es sencilla: no intentes explicar una discrepancia adivinando. Identifica la causa, entiende las consecuencias y solo entonces decide si continuar.

21. Solo después de las comprobaciones principales — firma el contrato de arras

Una vez respondidas las principales preguntas, puedes pasar a la fase contractual. Antes de firmar el contrato de arras, comprueba:

  • el tipo de arras;
  • el importe;
  • la forma de pago;
  • los plazos;
  • las condiciones de desistimiento;
  • las consecuencias para el comprador;
  • las consecuencias para el vendedor;
  • las condiciones relativas a la hipoteca;
  • la documentación requerida;
  • el estado físico de la propiedad;
  • las condiciones de entrega;
  • inquilinos u otros ocupantes;
  • qué está incluido en la venta;
  • deudas existentes;
  • derramas;
  • la fecha de firma;
  • condiciones especiales.

Debe prestarse especial atención a las arras penitenciales y a las consecuencias que establece el contrato — no des por hecho que todo acuerdo llamado "arras" tiene exactamente el mismo efecto legal. Si la compra depende de obtener una hipoteca, esto también debería quedar correctamente recogido en el contrato, en lugar de dejarlo como un entendimiento informal.

El principio es sencillo: las arras deben ser el resultado de tu diligencia debida, no un sustituto de ella.

22. Si no puedes estar presente o no hablas español

Hay dos situaciones prácticas que se dan con suficiente frecuencia como para tratarlas por separado.

No puedes estar en España para la firma

Un poder notarial, otorgado a tu abogado o a otra persona de confianza, permite que alguien firme la Escritura Pública en tu nombre. Esto debe gestionarse — y, si se otorga fuera de España, a menudo legalizarse o apostillarse — con bastante antelación a la firma, no la semana anterior.

No entiendes suficiente español como para seguir la Escritura

La práctica notarial española generalmente exige que a la parte que no entiende español se le explique correctamente el documento, lo que en la práctica suele significar la presencia de un intérprete jurado u oficialmente reconocido, o de un notario bilingüe, en el momento de la firma. Yo no confiaría en una traducción informal hecha por el representante de la otra parte para un documento de tanta importancia.

Ninguno de estos dos puntos es en sí mismo un riesgo legal — pero si se resuelven demasiado tarde, cualquiera de ellos puede retrasar o complicar la firma.

23. El notario no sustituye tu diligencia debida

La siguiente gran etapa es formalizar la compra ante un Notario — pero es importante entender los distintos papeles que intervienen. El proceso notarial forma parte de la formalización legal de la operación:

  • Un abogado analiza los riesgos legales y contractuales.
  • Un arquitecto o ingeniero puede evaluar cuestiones técnicas y constructivas.
  • Un inspector técnico independiente examina el estado físico de la propiedad.

Cada uno responde a preguntas distintas. El notario no sustituye una inspección técnica, y una inspección técnica no sustituye la diligencia debida legal. Cada uno cumple una función diferente.

24. Impuestos y costes de la operación

Una vez conocida la estructura exacta de la operación, calcula los impuestos y costes aplicables. En una vivienda de segunda mano, esto generalmente implicará el ITP; en ciertas compras de vivienda nueva puede aplicarse el IVA, y también puede ser relevante el AJD. Las normas exactas dependen del tipo de operación, las características de la propiedad y la comunidad autónoma donde se encuentre.

Otros costes pueden incluir:

  • notaría;
  • Registro de la Propiedad;
  • gestoría;
  • asesoramiento legal;
  • gastos relacionados con la hipoteca;
  • inspección técnica;
  • seguros;
  • reformas.

También es posible que encuentres noticias sobre un impuesto adicional propuesto — de hasta el 100% del precio de compra — dirigido a compradores no residentes de fuera de la UE, anunciado por primera vez por el Gobierno español en enero de 2025. Según la revisión más reciente de esta guía, sigue siendo una propuesta legislativa: no se ha aprobado como ley y no es exigible en la actualidad. Si eres un comprador no residente de fuera de la UE, yo pediría a mi abogado que confirmara específicamente el estado actual de esta propuesta antes de dar por buena cualquier información leída en internet, ya que es el tipo de medida que puede cambiar y sobre la que es fácil encontrar comentarios desactualizados.

No te bases en un porcentaje genérico copiado de otra compra — calcula los costes reales de tu operación.

25. Después de la firma: inscripción y trámites prácticos

Firmar la Escritura Pública no significa necesariamente que todo el trabajo práctico haya terminado. Según la operación, tendrás que gestionar:

  • los impuestos correspondientes;
  • la inscripción en el Registro de la Propiedad;
  • electricidad;
  • agua;
  • gas;
  • internet;
  • seguros;
  • comunidad;
  • IBI;
  • domiciliaciones bancarias;
  • la dirección de correspondencia.

Si no eres residente fiscal en España, ten en cuenta que ser propietario aquí genera generalmente una obligación fiscal anual, incluso si nunca la alquilas — conocida habitualmente como la declaración de renta de no residentes por imputación de rentas inmobiliarias (Modelo 210). Esto es independiente del IBI y de las cuotas de comunidad, y es fácil que los propietarios no residentes lo pasen por alto, especialmente el primer año tras la compra. Yo pediría a mi gestor o abogado que confirmara mis obligaciones fiscales concretas, en lugar de asumir que basta con pagar el IBI.

Guarda el expediente completo de la compra en formato digital. Como mínimo, yo conservaría copias de:

  • la Escritura;
  • la Nota Simple;
  • documentos del Catastro;
  • documentos fiscales;
  • documentación de la comunidad;
  • informes técnicos;
  • certificados;
  • documentos relativos a reformas o modificaciones;
  • facturas;
  • contratos;
  • correspondencia importante.

Estos documentos pueden resultar muy útiles años después — por ejemplo, al vender la propiedad, realizar reformas, presentar una reclamación al seguro o afrontar un problema legal.

Señales de Alerta para Compradores de Vivienda

Hay situaciones en las que no necesariamente me retiraría de una compra, pero sí me detendría a investigar más a fondo:

  • El vendedor te presiona para firmar las arras de inmediato.
  • Los documentos importantes solo se entregarán "más adelante."
  • La superficie real difiere significativamente de la documentación.
  • Hay una terraza cerrada o una ampliación con una situación legal poco clara.
  • Hay una piscina o una edificación independiente sin documentación clara.
  • Una propiedad recién reformada no tiene una explicación clara de qué se reformó realmente.
  • El vendedor deniega el acceso a un profesional técnico independiente.
  • No hay disponible un Certificado de Eficiencia Energética válido para la propiedad.
  • El vendedor o la inmobiliaria insiste en que uses "su" abogado en lugar de elegir el tuyo.
  • La comunidad está debatiendo obras importantes o derramas.
  • Existen dudas relacionadas con una hipoteca, un embargo u otras cargas.
  • La propiedad está ocupada por un inquilino u otra persona y la situación legal no está clara.
  • Los límites del terreno no están claros o parecen diferir de la documentación.
  • Hay muros de contención, piscinas u otras estructuras en el terreno cuya situación no está clara.

Ninguno de estos puntos significa automáticamente "no compres." Pero cada uno significa: detente, investiga y entiende el riesgo antes de que tu dinero sea difícil de recuperar.

Checklist Antes de Firmar las Arras

Antes de firmar, a mí me gustaría poder responder "sí" a lo siguiente:

  • He obtenido mi NIE y, si era necesario, he abierto una cuenta bancaria en España.
  • He elegido mi propio abogado e inspector técnico independientes.
  • Sé quién es el propietario legal de la propiedad.
  • He obtenido y revisado una Nota Simple actualizada.
  • Entiendo las hipotecas, embargos y otras cargas.
  • He comparado el Registro, la Escritura y el Catastro.
  • Entiendo el tamaño y la distribución reales de la propiedad.
  • He revisado ampliaciones, modificaciones y cambios de uso.
  • Entiendo la situación urbanística cuando es relevante.
  • Dispongo de un Certificado de Eficiencia Energética válido y de la documentación de habitabilidad u ocupación necesaria.
  • Si hay terreno implicado, entiendo los límites y el acceso.
  • He revisado la comunidad y las posibles derramas.
  • Entiendo el IBI y otros pagos pendientes relevantes.
  • Sé si la propiedad está vacía.
  • Sé si hay inquilinos u otras personas con derechos de ocupación o uso.
  • Entiendo el estado técnico de la propiedad.
  • Conozco los defectos importantes y los posibles costes de reparación.
  • Entiendo el contrato de arras.
  • Conozco los impuestos y costes previstos de la operación.
  • He empezado a reunir la documentación de origen de fondos, si procede.
  • He obtenido asesoramiento profesional cuando ha sido necesario.
  • Entiendo qué ocurre si la operación no llega a buen término.

Si varias preguntas importantes siguen sin una respuesta clara, puede que simplemente sea demasiado pronto para firmar las arras.

¿Qué Debes Revisar Antes de Comprar una Propiedad en España?

Si reducimos todo el proceso a cinco preguntas, son estas:

  1. Legal — ¿Quién es el propietario y existe algún problema legal asociado?
  2. Urbanismo — ¿Lo que existe físicamente se corresponde con lo legalmente autorizado?
  3. Técnica — ¿En qué estado real se encuentran la propiedad, el edificio, las instalaciones y el terreno?
  4. Financiera — ¿Cuánto costará realmente esta compra, ahora y en el futuro?
  5. Ocupación — ¿Quién tiene derecho a ocupar o utilizar la propiedad?

Cuando estas preguntas tienen respuestas claras, la decisión de compra se toma con mucha más información.

El Principio Fundamental

Comprar una propiedad en España no consiste simplemente en encontrar una vivienda bonita a buen precio. Consiste en entender:

  • qué es exactamente lo que estás comprando;
  • a quién se lo estás comprando;
  • qué consta legalmente inscrito;
  • qué está autorizado desde el punto de vista urbanístico;
  • en qué estado físico se encuentra realmente la propiedad;
  • quién tiene derecho a utilizarla; y
  • qué costes y riesgos estás asumiendo junto con la propiedad.

El error más caro que puede cometer un comprador ocurre a menudo antes de la notaría — cuando decide comprometerse con una propiedad sin entenderla realmente. Por eso el consejo más sencillo es también el más importante: no dejes que la urgencia del vendedor se convierta en tu riesgo. Revisa primero. Comprométete después.

En una vivienda de segunda mano, y especialmente en una casa, chalet, propiedad con terreno, propiedad recién reformada o propiedad con instalaciones complejas, una inspección técnica independiente puede aportar otra perspectiva — no la perspectiva de un comprador eligiendo una vivienda, sino la de un profesional buscando posibles problemas. Y es mucho mejor descubrir esos problemas antes de comprar la propiedad que una semana después de que ya sea tuya.